ฎีกา ๑ ซื้อขายที่ดินไม่มีเจตนาซื้อขายกันจริง ผูกพันธ์บุคคลภายนอกเพียงใด?

เรื่องมีอยู่ว่า นาย ก และนาย ขเป็นเพื่อนรักกัน  นาย ก  เห็นนาย ข ได้รับความเดือดร้อนต้องการเงินเพื่อลงทุน  นาย ก ด้วยความเป้นคนใจดีอยากช่วยเหลือเพื่อนจึงตกลงจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมบ้านพักอาศัย เพื่อให้นาย ข  และนาย ขนำที่ดินพร้อมบ้านไปจดจำนองกับธนาคารแห่งหนึ่ง เพื่อนำเงินมาลงทุน 

       ต่อมานาย ข เพื่อนรักได้นำ ที่ดินและบ้านแปลงดังกล่าวไปโอนขายให้ กับ นาย ค  โดย นายค ก็ทราบว่า ที่ดินและบ้าน หนังดังกล่าว นาย ก โอนขายให้กับนาย ข  ไม่จริง  แต่นาย ค ไม่รับฟัง กลับรับซื้อไว้จาก  นาย ข  ต่อมา เมื่อนาย ค ได้รับโอนบ้านและที่ดินมาจากนาย ข แล้ว ก็มาฟ้องขับไล่ นาย ก  และ เรียกค่าสินไหมทดแทนจากนาย ก ได้หรือไม่ 

            หลักกฎหมายในเรื่องนี้  

            มาตรา 155   การแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งเป็นโมฆะ แต่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต และต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้

            ถ้าการแสดงเจตนาลวงตามวรรคหนึ่งทำขึ้นเพื่ออำพรางนิติกรรมอื่น ให้นำบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับนิติกรรมที่ถูกอำพรางมาใช้บังคับ 

              เรื่องนี้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 3636/2566 

          จำเลยยินยอมจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่ ข เพื่อเป็นการช่วยเหลือครอบครัว ข. ให้นำที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพักอาศัยไปจำนองแก่ธนาคารพึ่งนำเงินมาใช้ในการงทุน โดยมิได้มีเจตนาซื้อขายกันจริง การทำการทำนิติกรรมชื่อขายที่ดินพิพาทพร้อมบ้านระหว่างจำเลยกับ ข เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างจำเลยกับ ข. นิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมบ้านย่อมตกเป็นโมฆะกรรม ตามประกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155

           โจทก์ทั้งสองรู้เห็นว่าจำเลยมีข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกับ ข.   โดยจำเลย เคยเตือนโจทก์ทั้งสองมิให้ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาทพร้อมบ้านซึ่งจำเลยยังพักอาศัยในที่ดินพิพาทตลอดมา  โจทก์ทั้งสองกลับทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทจาก ข. ย่อมไม่อาจ

รับฟังใด้ว่าโจทกทั้งสองเป็นบุคคลภายนอกกระทำการโดยสุจริตซึ่งต้องเสียหายอันเกิดจากการแสดงเจตนาลวง โจทก์จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์มาตรา 155 เมื่อการทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและบ้านระหว่างจำเลยกับ ข. เป็นโมฆะกรรม ข. ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้าน โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้รับโอนต่อจาก ข. ย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์ทั้งสองไม่ได้กรรมสิทธิ์ในดินพิพาทพร้อมบ้าน ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลย

        จึงสรุปได้ว่า การแสดงเจตนาซื้อขายที่ดิน โดยไม่มีเจตนาขายกันจริง ๆ  สัญญาซื้อขายย่อมบังคับใช้ไม่ได้ แต่ถ้าบุคคลภายนอกที่ซื้อที่ดินต่อไป ซื้อโดยสุจริต บุคคลภายย่อมได้สิทธินั้นไป แต่ในกรณีนี้ บุคคลภายนอกซื้อที่ดินไปโดยรู้อยู่แล้วว่า สัญญามิได้มีการซื้อขายกันจริง ๆ บุคคลภายนอกย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ ตามหลัก ละตินที่ว่า  Nemo dat qui non habet "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอน"